Crédit : CNR, réponse à la question : Quels sont les 3 mots qui caractérisent le logement selon vous ?

1. Un conseil pour refonder

Ouvert en novembre dernier en grande pompe à Paris, le Conseil National de la Refondation dédié au logement n’a pas que des amis dans la profession. Le concept en 2 mots : interroger les français, parmi lesquels de nombreux professionnels, sur le logement de demain. En pratique, 3 groupes de travail sur les thématiques suivantes :

1_ Redonner du pouvoir d’habiter aux Français
2_ Réconcilier la France avec l’acte de construire
3_ Faire du logement l’avant-garde de la transition écologique

Sur le papier, le principe est plutôt bon de faire phosphorer autour d’un sujet de tensions. Que ce soit pour l’accès au logement, le vieillissement du parc, la politique et la gouvernance en elle même, mais aussi et surtout, le manque de foncier. En pratique, ça râle sévère, et pour plusieurs raisons.

D’abord et surtout, parce que beaucoup doutent de l'efficacité du dit Conseil. Cela a été déjà fait, on croule sous les rapports, et rien de nouveau sous le soleil. Ensuite, parce que le sujet principal est le manque de logement, chronique, dont on peine visiblement à sortir. Enfin, parce qu’en lisant certaines propositions, on se rend bien compte que l’état ne peut pas tout, tout seul, et qu’il y a des grains de sable dans la machine.

Ce qu’on en retient : A l’instar d’Henry Buzy-Cazaux, il est difficile de penser que ce CNR n’aura pas de conséquence, tant le “trigger point” semble déjà atteint. Mais dès lors, ne doit t’on pas concentrer collectivement nos efforts sur l’acceptation d’une densité de la ville, d’une construction plus soutenue, dans un pays où le NIMBY est tout de même de mise … ? Ne doit t’on pas également donner la primeur aux nouveaux accédants plutôt que renforcer toujours plus la production de logement en grande partie destinés aux investisseurs ? Bizarre que cette dernière question soit si peu abordée …

Crédit : Eliot Elisofon / The LIFE Picture Collection

2. Viens chez moi, j’habite chez les hobbits

J’ai une sorte de fascination pour les défis de construction ou de montage lowcost, et surtout, comment les recettes de nos grands-parents permettent parfois de faire mieux avec moins. Dans les récap annuelles d’Archdaily, je suis tombé sur cet article traitant des constructions troglodytes.

Nous apprenons à l’école (ou dans “Il était une fois l’homme”) que les premiers habitats de l'humanité étaient des grottes naturelles qui offraient une protection contre les éléments et les prédateurs. Les premières constructions permanentes ont été érigées à l'apparition de l'agriculture.

Aujourd'hui, des centaines de millions de personnes vivent encore en partie sous terre, notamment en Chine (20 millions quand même, voire 30 !), en France et en Tunisie. Les grottes ont souvent été considérées comme des espaces sacrés pour la méditation et la réflexion solitaire, et ont été transformées selon les ressources locales disponibles. Les avantages de l'habitat troglodyte sont la température constante et l'efficacité énergétique, mais il y a des inconvénients tels que le manque de lumière naturelle et de ventilation.

Les exemples contemporains de l'architecture troglodyte, tels que les maisons troglodytes de Grenade (allez voir ce reportage de Geo !) en Espagne et les résidences avec cour encastrée en Chine, proposent une alternative durable et peu coûteuse aux tendances architecturales actuelles, et soulignent l'importance de se connecter avec la nature pour trouver un confort durable. Une récente expo au Musée Noguchi de New York a justement mis en avant celles réalisées au Mexique.

Ce qu’on en retient : c’est que nous pouvons partager en partie la conclusion de l’article, expliquant que regarder vers le sol et la terre pourrait être profitable que toujours aller plus haut. Il convient en effet de relativiser quant à la consommation d’espaces au sol et les complexités techniques. Cela dit, nous pouvons peut-être commencer par y stocker nos denrées “à l’ancienne” !

One more thing : nous parlions le mois dernier des prix Archdaily. Celui du meilleur projet recevant du public est un restaurant pour le moins… surprenant !

Crédit : YASHIRO PHOTO OFFICE, Photo Ikko Dobashi

Crédit : Métropole Grand Paris

3. Que reste t’il de nos concours ? Que reste t’il de ces beaux jours ?

Sujet plutôt récurrent des discussions de la profession mais pas tant : le sort des grands Appels à Projets Urbains Innovants (APUI). Le mois dernier, l’Institut Paris Région, agence régionale d’urbanisme et de l’environnement, a publié une importante enquête (à télécharger ici) sur ces outils de fabrique urbaine qui permettent de sélectionner le meilleur projet pour un terrain à céder en organisant une consultation d'opérateurs.

Nous l’avons tous constaté : les APUI ont permis aux collectivités de porter une ambition pour des sites à vocation principalement privée et ont changé la façon de travailler des promoteurs qui, d’une certaine manière, ont repris les codes des aménageurs. Cela dit, le bilan reste très mitigé et l’étude, dense, permet d’en dresser un bilan avec d’autres enseignements.

D’abord, la méthodologie peut s’avérer périlleuse sur les trop grands sites où arriver à mettre autour de la table Pierre, Paul, Jacques, le beurre, l’argent du beurre et la crémière relève du miracle. Et nous ne parlons même pas encore des recours des riverains ! Ainsi, début 2023
_ 400 000 m² SDP sur 34 sites sont livrés ou en chantier (11% du total de m² SDP initialement projetés)
_ Plus d’1 million de m² SDP (30% du total), ne seront pas réalisés
_ Restent 54 sites (60% du total), toujours à l’étude ou au stade du permis de construire.

Ensuite, la clé réside clairement dans l’implication des collectivités. Nous l’avons expérimenté collectivement : mettre dos à dos les strates territoriales, communales, et privées n'améliore rien. De là à faire le lien avec mon premier article sur les politiques du logement, il n’y a qu’un pas.

Enfin, autre signal faible dont le rapport se fait (très bien) l’écho : le rapport à l’innovation qui a, certes, fait émerger de nouveaux concepts vertueux, mais reste là encore contrasté. Entre les innovations de service qui doivent prouver qu’elles sont effectivement utiles, celles constructives qui sont finalement une réponse logique à l’urgence environnementale, ou les projets qui ont associé comité ou conseil scientifique, il y a à boire et à manger.

Ce qu’on en retient : le diagramme ci-dessous parle de lui-même. Espérons avoir dépassé la course au “toujours plus” en termes de “concepts chocs”, “construire mieux et plus rapidement” (c’est faux !) et autres concepts super innovants qui n’ont aucune réalité économique pour revenir à l’essentiel : ces APUI doivent avoir en ligne de mire l’intérêt général et favoriser l’émergence d’attractivité décentralisée.

Crédit : Institut Parise

4. MIPIM, mi sapin …

A l’heure où j’écris, à la bourre, ces dernières lignes, le MIPIM ouvre ses portes. Grand messe annuel de l’immobilier (français, européen, voire mondial par la provenance des exposants), c’est l’occasion de présenter des projets, de débattre de sujets d’innovation, et aussi et surtout, de prendre le pouls de la profession.

Et autant dire que cette année, on y va avec ciré et parapluie tant les nuages semblent s’amonceler. Les revues spécialisées le pointent bien : c’est a minima une fin de cycle, voire de changement profond de paradigme. Le COVID avait vu son lot de présages en tout genre. La guerre en Ukraine et la crise énergétique qui s’en est suivie ont ajouté leur piment. La contamination aux systèmes bancaires est l’avant dernière pierre à se barrer sur le côté avant que les marchés soient totalement plantés.

Côté bureaux, les transactions s’établissent, selon les chiffres, à 2,6 Md€ investis à date (VS 6,5 Md€ à fin T1 2022). A mettre en perspective de 13 Md€ en 2021 au total et 20 Md€ avant COVID en 2019. L’attentisme est de mise dans un contexte où le coût des financements explose et à une allure fulgurante (cela dit, en partant sur du full equity, on peut s’en sortir !).

Côté logistique, ça coince de façon surprenante, avec des montants qui reculent fortement avec, toujours d’après CFNews, seulements 100 M€ investis à date.

Enfin, le logement inquiète très fortement. Depuis l’été dernier la machine est grippée et ce début d’année ne voit pas d’éclaircie. Avec des taux d’emprunt autour des 3% sur 20ans, les capacités d’emprunt ont drastiquement été compliquées au cours des derniers mois.

Ce qu’on en retient : même si plus de 20 000 participants sont attendus au MIPIM cette année (+15% par rapport à l’an dernier), l’ambiance risque d’avoir un petit arrière goût salé … Cela étant, ce n’est pas la crise pour tout le monde. Rénovation énergétique, innovations continuent d’avoir le vent en poupe et tant mieux ! Même si pour le coup, nous pouvons nous interroger, comme certains, sur la réelle prise de conscience écologique du

Crédit : Noshe

5. Sir, yes Sir

C’est Sir David Alan Chipperfield, architecte et urbaniste, qui a été nommé Lauréat du Prix Prizker 2023. C’est plus de 40 ans de travail qui sont récompensées, qui ont élargi les typologies et la géographie de son travail.

Son travail, élégant et fin, se retrouve notamment sur des bâtiments publics, culturels et universitaires, des résidences et des aménagements urbains en Asie, en Europe et en Amérique du Nord. Le jury a salué son engagement en faveur d'une architecture “subtile mais puissante, discrète mais élégante”.

2 éléments saillants (s’il ne fallait en retenir que 2, et je sais que c’est réduire honteusement son oeuvre que je vous invite à (re)découvrir sur le site de son agence) ressortent de son travail :

• D’abord, sa très grande maîtrise du travail sur l’existant avec de nombreux travaux de patrimoine historique, comme l’une de ses œuvres majeurs, ma rénovation du Neues Museum à Berlin, en collaboration avec Julian Harrap Architects, pour remettre en lumière « un monde piranésien de colonnes et de fragments »

Crédit : David Chipperfield Architects

• Egalement, sa prise en compte des impacts environnementaux, historiques et sociétaux en adaptant son langage architectural à chaque lieu. Le lauréat 2016, Alejandro Aravena, décrit Chipperfield comme étant à la fois “assuré et sans arrogance, confrontant et soutenant les liens entre tradition et innovation, servant l'histoire et l'humanité”. Cette modernité et cette conscience des enjeux environnementaux se retrouvent notamment dans la galerie James-Simon située sur l’île aux musées de Berlin, un bâtiment blanc en colonnades, conçu à partir de matériaux de récupération.

Crédit : Célia Uhalde

Ce qu’on en retient : à vrai dire, à peu près tout. L’œuvre de Sir David Chipperfield est prolifique, élégante, et force le respect. Trop en dire serait surement maladroit de ma part. Une architecture aussi intemporelle frise l’éternel.

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