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1. Bureaux d’un autre temps : se réinventer ou mourir

Sujet redondant depuis le COVID : la vacance des bureaux. Devenue problématique majeure dans de nombreuses métropoles mondiales, elle a été exacerbée par l'essor du télétravail et les mutations économiques post-pandémiques. À Londres, le quartier d'affaires de Canary Wharf, autrefois symbole de la finance britannique, fait face à un taux de vacance de 16%. En cause : le départ programmé de grandes institutions financières telles que HSBC et Clifford Chance, ainsi que de l'adoption massive du télétravail.

Aux États-Unis, idem, comme le centre-ville de Chicago qui est également confronté à une crise immobilière sans précédent. Le taux de vacance des immeubles de bureaux a atteint 16,2 % en 2024, dépassant la moyenne nationale de 13,8 %. Pour remédier à cette vacance, là encore, la municipalité envisage de transformer les bureaux inoccupés en logements abordables.

En France, nous en avions parlé à l’occasion du SIMI, plus de 5 millions de mètres carrés de bureaux sont vacants en Île-de-France, représentant une hausse de 13 % par rapport à l'année précédente. Et si l’on regarde certains secteurs comme la péri Défense ou bien la première couronne nord, ce sont 20% à 23% de vacance qui étaient annoncés fin 2024.

Face à ce constat, des réflexions sont évidemment menées pour requalifier ces espaces vacants. La transformation de bureaux en logements apparaît souvent comme une solution magique pour répondre à la crise du logement tout en revitalisant les quartiers concernés. Oui, MAIS (avec des majuscules) ….

… ces initiatives de reconversion se heurtent à des défis majeurs. La complexité technique et les coûts associés à la transformation de bureaux en logements peuvent freiner les promoteurs immobiliers (oui, on rabâche). Lorsque l’on parle de ces coûts, ce qui est souvent problématique, c’est la dévalorisation des prix de sorties qui en découle qui dégradent les bilans. Un exemple parmi d’autres : un logement sans balcon dans un immeuble situé en quartier prime, cela devient rapidement un souci.

La Défense, avec ses 4 millions de m² de bureaux et ses 40 000 habitants devient dès lors un laboratoire à ciel ouvert où l’on s’autorise à penser que rénover une tour plutôt que la démolir / reconstruire n’est pas un gros mot.

Ce qu’on en retient : la conversion (avec un sens très large du terme) des grands quartiers tertiaires est une nécessité. Immeubles pas aux normes, fournaises à horizon 2030 ou même désamour pour une architecture qui n’est plus en adéquation avec les codes du travail, autant de défis à relever … pour tous les acteurs.

2. Sous les arbres, la ville

Actualité à double détente avec une très belle infographie trouvée le mois dernier (merci Hicham En Nakhla). La couverture arborée urbaine est devenue un indicateur clé de la santé environnementale des villes européennes. Elle joue un rôle crucial dans la réduction des îlots de chaleur, l'amélioration de la qualité de l'air et le bien-être des habitants. Selon les données de l'Agence européenne pour l'environnement (AEE), la proportion de couverture arborée varie considérablement entre les capitales européennes.

Parmi les capitales les mieux dotées, Sarajevo se distingue avec une couverture arborée atteignant 76,3 %, soit 2 021 km² sur les 2 637 km² de la ville. À l'opposé, Reykjavik présente une couverture de seulement 1,6 %, en partie due à son climat subpolaire et à son vaste territoire urbain de 12 977 km².

A noter : la méthode de délimitation des frontières urbaines influence significativement ces pourcentages. Si Londres affiche une couverture arborée de 19,8 % lorsqu'on considère son aire urbaine fonctionnelle, englobant le centre-ville et les zones bâties environnantes, ce chiffre chute à 1,4 % si l'on se limite strictement au centre-ville.

Face aux défis climatiques, plusieurs métropoles européennes ont initié des programmes ambitieux pour augmenter leur couverture arborée. Paris, sous l'impulsion de la maire Anne Hidalgo, prévoit de planter 170000 arbres d'ici 2026 et de couvrir la moitié de la ville avec des espaces végétalisés d'ici 2030. Après la place de Catalogne, c’est le parvis de l’hôtel de ville qui était planté ce début janvier. Sauf que … on ne le redira jamais assez : planter, oui. Planter convenablement, c’est mieux. Et transplanter des arbres de hautes tiges dont je me demande comment se développera le houpier vu leur proximité, cela interroge …

Cependant, financer ces projets demeure un défi majeur pour de nombreuses villes. Selon le Programme des Nations Unies pour l'environnement (PNUE), les investissements dans des solutions fondées sur la nature sont souvent sous-utilisés et insuffisamment financés. Voire, les subventions pour accompagner les villes "vertueuses” peinent à être distribuées.

Ce qu’on en retient : des efforts notables soient déployés pour augmenter la couverture arborée urbaine en Europe, et … c’est bien ! Mais à coup de punchlines et autres effets d’annonces, on peut s’interroger sur la durée de vie de ces plantations dont dépendra, réellement, l’utilité.

NB : petite mention sur ces aides qui peinent à arriver au bon endroit. Une nouvelle collègue de la DIE, Elise Marion, a piloté la création, en France, de la plateforme Aides Territoires. L’idée est de faciliter l’accès, aux collectivités qui en ont besoin, à des financements, aides, subventions. Simple, efficace !

crédit : Toyota

3. Au pied du mont Fuji était une ville

Juste avant d’être enfermé pour quelques mois en 2020, j’avais eu la chance d’aller au CES 2020. L’un des projets qui m’avait le plus marqué était Woven City, un ambitieux projet de ville expérimentale par Toyota situé au pied du mont Fuji, au Japon. Cette cité futuriste, est conçue comme un laboratoire vivant pour tester les technologies urbaines de demain. Au CES 2025, la phase 1, quasi achevée, a été présentée. Et ils n’y sont pas allés de main morte.

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