🪄 Décloisonnement immobilier, fonctionnel, et artistique / n°24
Conversion, densification, promotion, inaction, maison ! Un numéro peut être un peu plus "pro" que d'autres mais des sujets qui sont au coeur des débats politiques, économiques et sociétaux.
Vous êtes pas mal de nouveaux arrivés ici grâce au push de Kessel dans sa newsletter de newsletters ! Soyez les bienvenus ! Rien de professionnel ici. Seulement un regard très personnel sur l’acte de bâtir au sens ultra large du terme. Bonne lecture ! Et merci pour les fidèles 👌
1. Transformer pour mieux durer
Impossible de démarrer cette newsletter sans évoquer une info pas vraiment 'off-market' mais qui a eu 2 effets kisscool.
Premier effet : Valérie Létard, ministre chargée du Logement, a lancé un plan pour reconvertir les bureaux vacants en logements, sujet déjà abordé ici et ici ou encore là. Nul besoin de vous rappeler les chiffres si ce n’est l’objectif en ligne de mire : créer 25 000 logements à court terme, et jusqu’à 70 000 à long terme. Pour y arriver, plusieurs commissions mises en place : mesures fiscales et administratives incitatives pour faciliter la reconversion à étudier, Appel à Manifestation d’Intérêt en Ile de France pour faire une expérimentation et voir où ça bloque, des accompagnements spécifiques et techniques voire financier. Bref, on sort la trousse à outils ! A saluer car des projets et du concret viendront les pistes concrètes pour débloquer tout ça.
Hasard des calendriers, deuxième effet kisscool, l’ouvrage La transformation de bureaux en logements, beaucoup de bruit pour rien ?, a été publié lors du MIPIM 2025. Il nuance ces ambitions en mettant en lumière les défis techniques et économiques sous-estimés. L’adaptation des bureaux aux normes résidentielles, la complexité des travaux nécessaires et les coûts d’entretien des bâtiments sont des points essentiels souvent négligés. De plus, les contraintes réglementaires, notamment en matière de sécurité et d’accessibilité, représentent des freins importants à cette transformation. J’ai hâte de lire cet ouvrage qui m’est arrivé au moment de boucler ces lignes ! (immense merci Charlotte !)
Ce qu’on en retient : Bien que la reconversion des bureaux vacants semble être une solution efficace contre la crise du logement, elle comporte des défis techniques et financiers considérables. Beaucoup d’acteurs peuvent apporter de très bonnes idées et l’on ne peut que saluer cette initiative mélant les acteur privés !
NB : Si l’AGILE, dont votre serviteur fait partie, peut aider, ce sera avec plaisir car... figurez-vous que l’État a quelques pépites qui pourraient très bien illustrer tout ça. A commencer par les difficultés à lever, ou bien encore, les critères qui font qu’un projet est un bon candidat à être démonstrateur à cette transformation !
2. Un lieu, des usages
Imaginez une ville où chaque espace est utilisé à son plein potentiel, où les bureaux se transforment en salles de classe le soir, et où les écoles deviennent des centres communautaires le week-end. Bienvenue dans le monde de la chronotopie, un concept déjà vu et revu mais qui combine temps (chronos) et espace (topos) pour optimiser l'utilisation des infrastructures urbaines.
La densification de la ville, quant à elle, vise à maximiser l'utilisation de l'espace urbain existant pour répondre à la demande croissante de logements et d'infrastructures, tout en limitant l'étalement urbain. Et cela pousse fort pour plus construire … à l’image d’associations qui, en fin d’année dernière, ont mis en cause la ville de Bordeaux sur son ralentissement des projets.
En intégrant la chronotopie, la densification devient plus qu'une simple augmentation de la densité : elle devient une opportunité de créer des espaces multifonctionnels et adaptables. Prenons l'exemple des bureaux transformés en chambres le soir. Cette approche permet non seulement de répondre à la pénurie de logements, mais aussi de réduire l'empreinte carbone en évitant la construction de nouveaux bâtiments. De même, les écoles ouvertes le week-end peuvent offrir des espaces pour des activités communautaires, renforçant ainsi le tissu social local. À Rennes, par exemple, une école a été mesurée comme étant vide plus de 60 heures par semaine (contre moins de 50 heures occupées).
Certes, la mise en œuvre de ces concepts n'est pas sans défi. Elle nécessite une planification minutieuse et la collaboration de divers acteurs, y compris les urbanistes, les architectes, et les décideurs politiques. Mais avec une vision claire des besoins et de l’offre de surface, on imagine aisément le champ des possibles. En reprenant l’exemple de l’école, ce sont 200 m² économisés sur leur pilote et donc 800 000 € d’investissements à réventiler !
Ce qu’on en retient : le sujet est passionnant, déjà bien abordé et pris en mains par des élus comme Eléonore Slama à Paris qui a notamment porté le projet de mesurer l’intensité d’usage. Mais n’est-il pas encore trop “sous-coté” ? J’ai encore en tête des projets ou parle de mixité verticale était déjà, en soit, un gros mot. Hâte de lire le futur guide pour reconstruire la ville sur elle-même par le Boson Project.
3. Dessine moi un promoteur
Le rôle du promoteur immobilier est en pleine (et brutale ?) transformation. Pour preuve, le Livre Blanc de la Société Générale, en partenariat avec Novamétrie et l'IEIF, publié ce mois-ci. Dans un contexte de crise immobilière, le pitch est assez limpide : les promoteurs doivent repenser leur modèle économique et leur raison d'être. Basiquement, il coordonne toutes les étapes, de la conception à la commercialisation, en passant par la construction, tout en intégrant les exigences environnementales et sociales actuelles pour créer des espaces de vie durables et adaptés aux besoins des habitants. En pratique, la fameuse “prise de risque” a couté très cher à certains au court des derniers mois.
Le livre blanc tend à démontrer 3 pistes de salut (que l’on retrouve habituellement et qui ont régulièrement interrogé mon rôle pendant 9 ans à la promotion) :
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