🪨 Robuste, fragile, vivace / n°27
De Santiago à Nairobi, de Paris à nos tableaux Excel d'asset management, un même sujet revient en boucle : l'écart entre ce qu'on optimise et ce qui tient vraiment dans le temps. Pritzker, plan vélo, immeuble contributif, urbanisme informel africain : autant de façons différentes de poser la même question. À quoi ressemble une ville robuste, et qui
Nb : je rencontre avec Kessel des difficultés de police dans les mails d’envoi. Je vous invite donc pour une meilleure lecture à cliquer sur “ouvrir dans le navigateur” en attendant de résoudre le sujet.
1. Le Pritzker à l'architecte de la fragilité
Le pavillon de la Serpentine Gallery à Londres, 2014 (Serpentine Gallery que j’avais découvert en 2019 lors de travaux avec selgascano sur le campus de l’emlyon). Une coque en fibre de verre posée sur des blocs de pierre bruts. Dolmen, ovni, ruine préhistorique ? On ne sait pas vraiment, et c'est exactement le propos. C'est l’une des réalisations phares qui est apparue le 12 mars dernier, quand la Fondation Hyatt a annoncé le Pritzker Prize 2026 : Smiljan Radić Clarke, 60 ans, Chilien, quasi-inconnu du grand public français (oui, je concède …).
Radic n'est pas le genre d'architecte à avoir une signature formelle répétée à l'infini (il suffit de regarder la sélection des travaux). Si on cherche à le raconter, c’est exactement l'inverse : chaque projet est une enquête singulière, une exploration des matériaux, nourrie par le contexte, la matière, la mémoire du lieu. Béton noir, pierres brutes, fibre de verre translucide : j’avoue avoir le sentiment devant certains travaux de voir ceux d'un sculpteur. En 2017, il a même fondé la Fundación de Arquitectura Frágil (la Fondation de l'Architecture Fragile). Le nom dit tout.
Le jury Pritzker, présidé par son compatriote Alejandro Aravena (Pritzker 2016 lui-même), salue une œuvre "au carrefour de l'incertitude, de l'expérimentation matérielle et de la mémoire culturelle". Ses bâtiments donnent paradoxalement l’image d’être temporaires, presque sur le point de disparaître … et pourtant ils abritent, ils protègent, ils durent. C'est le paradoxe Radic : bâtir du non permanent (n’y voyez pas de lien avec l’un des prochains articles plus bas) avec une rigueur absolue.
Ce qu’on en retient : Le Pritzker 2026 consacre une architecture de la fragilité assumée, loin des grands gestes iconiques, qui replace le rapport entre abri, matière et mémoire au centre du projet. Un rappel utile, dans un monde de la construction qui confond trop souvent performance et sens.
2. De l'actif immobilier à l'immobilier actif
Un immeuble de bureaux vide le soir, le week-end, pendant les vacances. Optimisé pour un seul usage, une seule temporalité, un seul type d'occupant. Conçu pour générer des flux locatifs prévisibles, calibrés selon des modèles empruntés aux marchés financiers. On connaît tous ce bâtiment là (oui, enfin si vous travaillez dans l’immobilier !). Nous avons en tête ce modèle là … et il a depuis quelques années bien craqué.
C'est précisément ce que dit le rapport du groupe RBR-T du Plan Bâtiment Durable, piloté par Axel Nevers. Le RBR-T, c'est un groupe de réflexion prospectif réunissant des acteurs du secteur pour penser l'immobilier de demain : promoteurs, investisseurs, architectes, collectivités. Pas un think tank de plus qui enfonce des portes ouvertes mais un vrai travail de fond, auditions incluses. Et avec un peu moins d’une vingtaine de publications déjà.
Le rapport pose un diagnostic clair : la financiarisation de l'immobilier tertiaire, moteur formidable des années 1990-2000, a généré une dérive structurelle. L'immeuble est devenu un produit financier déconnecté de son territoire, optimisé à court terme, monofonctionnel, imperméable à son environnement. Résultat : des quartiers monofonctionnels déserts le soir, des taux de vacance structurels, une déconnexion croissante entre acteurs privés et collectivités (et j’ai en tête certaines ZAC tombées du ciel on se demande comment quand j’étais promoteur).
La proposition centrale est simple mais radicale : passer de l’actif immobilier à … l’immobilier actif. Un immeuble qui produit de l'énergie, qui crée du lien social, qui s'adapte, qui contribue au métabolisme urbain plutôt que de s'en abstraire. Le rapport cite Olivier Hamant sur la robustesse versus la performance : et ça fait du bien de voir cette référence atterrir dans un document sectoriel. cela me rappelle une conférence immobilière où Jean Staune expliquait la différence entre le panda, ultra spécialisé en mangeur de bambou et le cafard … survivant des anciens mondes par son adaptation. Concrètement, l'immeuble suroptimisé d'aujourd'hui, c'est la friche de demain.
C'est un travail solide, honnête sur les verrous (réglementaires, financiers, culturels), et qui résiste à la tentation du greenwashing. À lire, faire circuler, annoter (non, Axel ne m’a pas payé ! d’ailleurs, je reconnais bien sa pate parfois un peu utopiste !).
Ce qu’on en retient : Le modèle de l'immeuble-produit-financier touche ses limites structurelles, et ce rapport du Plan Bâtiment Durable propose un changement de paradigme clair : réinscrire le bâti dans le métabolisme urbain, accepter une part de "sous-optimalité" économique immédiate pour gagner en robustesse collective. Le secteur a rarement été aussi bien challengé de l'intérieur.
3. Dis, ça vit combien de temps un bâtiment ?
62 ans. C'est la durée de vie moyenne d'un bâtiment en France, selon une étude publiée par Yann Ninot via des études d’EXISTANTS, une startup qui cartographie le parc bâti existant à partir de la BDNB (Base de Données Nationale des Bâtiments du CSTB). Pas 100 ans comme on l'imagine souvent en regardant les immeubles haussmanniens. Pas 80. 62 ans. À peine de quoi voir deux générations d'occupants.
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