🎉 Et surtout la santé / n°16

1. Crach, boum, hue 🎵

Et bonne année surtout ! Et quoi de mieux pour bien démarrer qu’un coup de rétroviseur sur cette fameuse année 2023 qu’on nous avait prédit atroce dans l’immobilier. Et bien … elle a tenu ses promesses avec un nombre de défaillances d’entreprises assez colossal. 57 729 défaillances en 2023 soit une hausse de 36% après une année 2022 pas fameuse avec un rattrapage post COVID de +44%. Le cabinet Altares dresse un portrait des entreprises sans appel et avec un focus sur l’immobilier c’est +40% sur un an.

Derrière les gros titres qui tachent (et qui emploient des chiffres que même un ctrl+ F dans le rapport ne retrouve pas), allons un peu plus loin sur ces données :

• La très grande majorité de ces défaillances concernent des TPE (<10 salariés) pour 52 000 d’entre elles et même 42 000 pour les moins de 3 salariés ;

• Cela étant, les PME > 100 salariés sont très fortement impactées avec +80 % en un an (171) ;

• La maturité ne sauve pas la mise puisque plus de 32 000 entreprises de plus de 6 ans ont connu une défaillance ;

• Côté construction, effectivement les agences immobilières sombrent avec +116% et 910 défaillances

• En regardant les structures > 60 M€ de CA ou >300 salariés, et se focalisant sur les défaillances d’entreprises connues de l’immobilier, on note Orpea et Réside Etudes (acteur majeur des LMNP) en procédures de sauvegarde. Je ne citerai pas les commerces, eux aussi, nombreux. A noter qu’entre 2010 et 2016, 62% des entreprises concernées par un plan de sauvegarde voyaient leur dette restructurée, 5% connaissaient un plan de cession et 33% une liquidation.

• Concernant les agences immobilières, on peut légitimement se demander si ce n’est pas une saine clarification d’un marché un peu saturé.

Ce qu’on en retient : La profession est évidemment touchée. Et fait pour le moment face. Cela étant, les “gros” comme Nexity et Vinci Immobilier ne sont pas épargnés. Et si par respect pour les confrères, je ne commenterai pas, cela pose, pour nos professions, la question du modèle économique, du modèle de risque, et des conséquences d’une concurrence exacerbée parfois sans raison.

2. Usine à gaz et rénovation de prime

Au 1er janvier, la tradition veut qu'au-delà des nouveaux décorés de la légion d’honneur, beaucoup de choses changent. Je ne parle pas évidemment des bonnes résolutions qu'on ne tient plus 2 semaines plus tard. Mais plutôt des normes, lois ou bien dispositif fiscal en tous genres dont nous abreuve le législateur. Et cette année, c’est le fameux dispositif “MaPrimRenov” qui se voit plutôt pas mal retravaillé. Et cette année, même si ma chaudière gaz, pourtant aidée il y a seulement 3 ans est devenue persona non grata, on n’est pas loin de l’usine … à gaz.

Les principaux changements sont les suivants : 

• Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est évidemment obligatoire et doit démontrer un gain de 2 classes pour avoir droit à la quelconque aide

• La prestation d'accompagnement par Mon Accompagnateur Rénov' devient obligatoire pour tous travaux

• Les rénovations globales et/ou installation de chauffage renouvelable sont les seules qui sont encouragées. En clair, une isolation simple des combles, ou des fenêtres, aides déjà bien rabaissées par les années, ne sont plus vraiment appuyées

Mais va t’on dans le bon sens ? 

2 réserves apparaissent quand même assez rapidement :

• Est ce que la chaîne de production de l’énergie est prise en compte dans le calcul ? Concrètement, en France, cela fonctionne pour les PAC (Pompe à chaleur) car la majorité de notre électricité est nucléaire. Donc dite “renouvelable”. Quid du gaz vert dont GRDF tente de faire la démonstration ? Quid à l’inverse des bûches de bois brûlées pour les inserts fermés toujours éligibles ? 

• Qui va faire ces fameux travaux ? Le reste à charge reste au bas mot, très important, voire énorme en fonction des niveaux de revenus. Quand on regarde les montants évalués par Hellio, en fonction des revenus, cela représente entre 50% et 100% des revenus annuels. Donc prêt … dur à envisager.

Ce qu’on en retient : inciter les habitants à agir sur le bâti, c’est une excellente chose. Mais les freins sont très (trop) nombreux. Peu d’artisans qualifiés, une usine à gaz de subventions en tout genre sur le papier mais difficile à solliciter (j’ai un souvenir ému du circuit pour récupérer 500€ sur une chaudière il y a 3 ans), et au final, un sentiment de lourdeur qui risque vraiment de freiner ces travaux.

Bon à cliquer : Lien vers le doc récap

3. Il est où le Ministre, il est où ?

Je ne pensais pas pouvoir faire cet article puisque, comme souvent, je suis en retard sur la publication de ce nouveau numéro (n’étant pas professionnel du domaine, je fais ça sur le temps libre que j’y octroie soit … la nuit !). Et pourtant, à l’heure où j’écris ces lignes, il n’y a officiellement pas de Ministre du Logement.

Si l’on remonte les anciens ministres, la dernière de plein exercice était Emmanuelle Cosse. 2017. Depuis, ce sont des ministres délégués rattachés au Ministre de la Cohésion des territoires ou bien à au Ministre de la Transition écologique avec des portefeuilles un peu tournants.

Forcément, la profession grince quand on appréhende la crise que le secteur connaît, qu’il touche par définition, TOUS les français, et que sans redonner une énième fois les chiffres, c’est un secteur, immobilier et bâtiment / construction compris qui fait travailler une grande partie de la population tout en pesant lourd dans l’économie. Certains acteurs agitent des Red Flag dans tous les sens mais in fine, comment être sûr que des mesures prises en haut lieux (voire très haut avec l’Europe) redescendent jusqu’à nous, dans les villes, au sein des territoires. Nordine Hachemi l’a pointé dans un récent échange : le nœud à desserrer c’est celui de l’échelle des mairies. Et c’est totalement vrai.

Un rapide avis sur le sujet : c’est comme pour la transformation de bureaux en logements. Tout bloque à l’échelle locale. On ne veut pas perdre la taxe sur les bureaux. On ne veut pas faire d’équipements publics couteux (bah déjà arrêtez de faire des musées Guggenheim en archi pour la moindre médiathèque …). Ne parlons même pas des aménagements décidés arbitrairement qui juxtaposent des usages qui n’ont rien à faire ensemble (non, maintenir une bulle d’activités dans un quartier pavillonnaire parce qu’avant, c’était des usines historiques, ça n’a aucun sens). Clairement, le sujet est à une échelle macro locale.

Ce qu’on en retient : à la fois, qu’il y’a de sérieuses mesures à prendre pour débloquer la situation, mais aussi, que ce n’est pas d’un ministre qu’il faut tout attendre. Sous peine d’attendre longtemps.

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