🌳 De la cime des arbres aux abysses / n°13

crédit : La voie est libre

1. Un arbre meurt toujours trop tôt …

Il aurait été compliqué de ne pas passer à côté en cette rentrée. Non, je ne vais pas commencer avec un nouvel article sur la crise du logement, de l’immobilier, de la construction et de “on va tous y passer”. Mais évoquer l’A69 contre laquelle se battent de nombreux militantes et militants, allant jusqu’à mettre leur santé en danger.

Conçue pour relier Toulouse à Castres, elle est au cœur d'une controverse environnementale et économique. L'autoroute privée, d'une longueur de 53 kilomètres et d'un coût de 450 millions d'euros, est prévue pour une concession de cinquante-cinq ans, avec 23 millions d'euros de financement public. Controversée donc car, l’impact sur la création d’emploi ou le réel gain de temps (sans parler du ratio “gain de temps / euro dépensé en contrepartie sur le tronçon) sont peu probants.

Pour protester contre ce qu’ils considèrent (et cela s’entend … ) comme un anachronisme climatique, Thomas Brail, membre du Groupe National de Surveillance des Arbres s’est engagé dans une grève de la faim médiatisée, puis une grève de la soif. A l’heure d’écrire ces lignes, les travaux sont suspendus temporairement. En parallèle, un projet alternatif a été présenté à l’Assemblée nationale faisant la part belle aux mobilités douces et surtout, à une végétalisation renforcée. Là où le bât blesse, c’est sur le financement qui, contrairement à une autoroute avec concession, devra être portée par l’argent public... Les comptes n’y sont pas Kevin ! 6 grands Prix de l’urbanisme et 18 lauréats du palmarès des jeunes urbanistes (et tant d’autres) ont également appelé à revoir la copie.

Ce qu’on en retient : à une époque où l’on appelle à densifier la ville et à repeupler les territoires, la question des infrastructures est épineuse. Certes, si l’on devait stopper tout projet contre lequel existe un recours, il n’y aurait plus aucune construction. Nulle part. Plus jamais. Mais tout de même. D’une part, comment concilier la longueur administrative de ces projets d’ampleur et une époque où tout bouge très vite (surtout la prise de conscience) ? D’autre part, là où la densification ou la reconstruction de la ville sur la ville peut faire sens, l’étalement urbain et le désenclavement des villes moyennes restent véritablement complexe.

crédit : CBRE - Où comment comprendre en un graphe pourquoi c'est la M****

2. Le bureau, persona non grata

CBRE a présenté son étude de marché des bureaux en région au mois de septembre 2023. Le moins que l'on puisse dire ce n'est que ce n'est pas jojo ... Tout d'abord la demande placée s'effondre. Au cours du premier semestre 2023, la demande d'espaces de bureau dans les régions de la France a atteint 715 000 mètres carrés, enregistrant une baisse de 18 % par rapport au premier semestre 2022. Évidemment, en fonction des différentes métropoles les chiffres ne sont pas similaires mais on assiste à une vraie diminution des prises à bail ou bien des volumes d’investissement bureaux. 

Les opérations sont en moyenne plus petites, moins nombreuses, et se concentrent en centre ville. Les principales transactions du troisième trimestre 2023 concernent les secteurs des grandes entreprises, de l'enseignement et du secteur public. La demande est également soutenue dans les secteurs de la technologie et des services financiers.

Ensuite c'est bien évidemment la baisse des valeurs qui se traduit en immobilier par une hausse des taux de rendement (on le rappelle, taux de rendement = loyer / valeur vénale. Si le prix baisse, le taux augmente). D’un taux prime à 3,4%, on passe les 5%. 160 points de base dans la face comme ne dirait pas mon jeune alternant qui a intérêt à lire cette newsletter. Concrètement avec la hausse ultra rapide des taux de l’OAT à 10 ans (obligations d’état “garanties”), la prime de risque qui incitait les investisseurs à prendre des positions plus ou moins risquées a fondu comme neige au soleil.

En d’autres termes, avant, il y avait une “prime” à investir dans l’immobilier. Plus risqué qu’une obligation, donc plus rentable. Aujourd’hui, l’écart est si faible que les investisseurs sont en droits d’arbitrer en faveur des obligations. En tout cas, pour les bureaux, dont certains parlent comme d’un gros mot, c’est ce qu’il se passe.

60% du patrimoine des investisseurs se compose de bureaux, d’ici une dizaine d’années, cette part pourrait osciller entre 30 et 40 %

Christian de Kerangal, IEIF à l’ADI

Ce qu’on retient : cela fait déjà plusieurs mois que la crise touche le financement des investisseurs immobiliers. D’abord par une crise de confiance ayant fait exploser les taux, puis par une crise bancaire avec l’évolution des taux qu’on connait et désormais, par un déséquilibre entre rendements obligataires et immobiliers. Pour autant, même si les collectes ont diminué cette année, l’argent semble rester présent et il y a fort à parier qu’il va y avoir des bascules sur d’autres produits, ou d’autres objectifs. Gageons qu’ils soient plus impactants ou plus en phase avec les attentes des utilisateurs car …

crédit : Miss Lilou

3. Le charme discret des courses de chaises au bureau

…les Français sont les champions de la présence au bureau !

Dans un contexte où les entreprises seraient tentées de limiter leurs charges, et donc, leur “empreinte immobilière”, il est original de noter, comme l’a fait l’Association des Directeurs Immobiliers, que nous sommes, en France, amoureux de nos bureaux. En moyenne, nous passons 3,5j au bureau par semaine selon l’étude JLL “Le retour gagnant au bureau”. Champions européens (de vous à moi, ça m’arrange vu mon boulot mais me surprend quand même). A titre de comparaison, on considère que 75% des travailleurs sont revenus à leur bureau VS 50% aux USA (où on le rappelle, c’est quand même la grosse panade niveau taux d’occupation des bureaux).

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