🌆 November Mix / n°14

crédit : WeWork

1. We Crashed et pas qu’à moitié 📺

L'histoire de Wework (dont la faillite a pas mal accaparé les écrans immobiliers ce dernier mois), c'est finalement une histoire que beaucoup de professionnels de l’immobilier prédisaient depuis son arrivée en France en 2017 (en clair, 2 ans avant que ça parte en crabe !). J’ai l’impression que l'annonce de la faillite en ce mois de novembre n'a pas pris grand monde de cours. Pour différentes raisons.

D'abord sur la genèse et le business model. Je me souviens encore du scepticisme face au concept : louer à prix de marché des bureaux (principalement à Paris intra-muros), en faire des jolies pépites, pour ensuite les sous louer (oui, je vulgarise et on parle plutôt de “prestation de service” mais ça revient, un peu, à cela) en postes individuels ou plateaux privatisés assez cher. Le coworking débarque. Mais on sent déjà le truc bancal où on se demande comment les CAPEX tournent vu le standing des postes proposés. Concrètement, cela se rapproche de mettre en location des bureaux qui ont coûté plus cher que ce qu’ils rapportent (je laisse à l’appréciation du professionnel de l’immobilier qui passera par là, la densité de postes de travail de l’image plus haut …).

Ensuite sur la personnalité et l'histoire d'un fondateur au comportement assez fantasque. Il fait penser à d’autres personnalités aux sucess story romancée avec des destinées aussi scabreuses. Business Insider offre une longue et très claire rétrospective sur les décisions plus ou moins obscures qui ont conduit au limogeage d’Adam Neuman, le créateur historique en 2019.

Également sur les prises de position de Soft Bank qui a un passif hétéroclite très bien décrit dans cet article que j’avais remarqué il y a quelques mois tant les prises de position étaient sidérantes. Il est assez remarquable de voir à quel point elle a été embarquée dans le naufrage qui était finalement annoncé dès 2019.

Alors, faut t’il faire une croix sur le business du coworking ? Si l’on isole le cas particulier WeWork, on peut évidemment se dire que non. Certains acteurs de l'immobilier en sont éclaboussés, d'abord par leur exposition à ce locataire. Mais également par l'essence même du business dont certains pourraient faire l’amalgame. De là à jeter le bébé avec l’eau du bain …

Ce qu’on en retient : en immobilier, tout est une question de “fondamentaux”. Si le développement est maîtrisé, si les taux de remplissage sont surveillés, le coworking a encore de beaux jours devant lui. Comme l’a fait remarquer Christophe Courtin, IWC, la maison mère de Régus qui était là avant WeWork (et sera donc là encore après !) continue de faire des chiffres records. Et ce ne sont pas les seuls à continuer à se développer.

crédit : ENTPE, qui pourrait faire faire des vraies belles photos de son patrimoine archi ! Et de ses douves, so RSE !

2. Soit responsable ou tais toi

Le changement climatique est là. Il est terrifiant. Et c'est juste le début. L'ère du réchauffement climatique est terminée, place à l'ère de l'ébullition mondiale.

C’est en ces mots qu’Antonio Guterres, secrétaire général de l'ONU a qualifié la nouvelle phase de dérèglement climatique dans laquelle nous entrons. Et si nous voulons collectivement y répondre, quoi de mieux que regarder du côté de l’enseignement ?

Le classement ChangeNOW/Les Echos START, audité par Deloitte, et publié fin octobre, évalue cette transition pour 65 établissements français, et ce depuis 3 ans. Les critères (par ici le détail) sont les suivants :

1. L’intégration des sujets d’impact au sein du programme (inclue également les chaires qui y sont déployées, les séminaires dédiés, les mastères spécialisés)

2. La force du réseau Alumni dans le secteur de l’impact (on trouve désormais des réseaux d’alumni dédiés à ce secteur ou bien une traduction de l’engagement)

3. La stratégie et exemplarité de l’établissement (les professeurs sont t’ils formés à ces sujets ? L’établissement a t’il chiffré ses objectifs ?)

4. La diversité et égalité des chances (non-discrimination, international, diversité hommes femmes, de handicap, sociale)

5. L’implication des associations étudiantes sur les sujets d’impact

6. L’excellence académique et l’employabilité

Du côté des écoles de commerce, l'Essec se maintient en tête. Dans le domaine des écoles d'ingénieurs, le classement est bousculé. Centrale Nantes prend la tête, succédant à Engees qui n'a pas participé (instant promo avec mon école d’origine, l’ENTPE, qui se classe 6e pour sa première entrée et s’en donne les moyens (et a TOUT pour devenir première tant l’aménagement du territoire a un impact fort !). Des disparités importantes subsistent entre les établissements les moins bien classés et les leaders, illustrant des variations significatives malgré des classements globalement resserrés.

Cela rappelle évidemment le grand baromètre qu’avait édité en 2021 le Collectif “Pour un réveil écologique” et qui permet d’ailleurs d’avoir un bon détail des réponses apportées par les écoles. La synthèse démontrait en 2021 (et cela a eu le temps d’évoluer) qu’il manquait encore de moyens, de formation et de plan national pour embarquer tout le monde.

Ce qu’on en retient : dans un contexte où l’engagement environnemental des entreprises est passé à la loupe par une catégorie de jeunes diplômés, nul doute que celles qui manqueront le virage de la transition écologique iront droit dans le panneau. Mais on peut se poser la question de le faire encore plus tôt dans le cursus. Il y a du mieux par rapport à notre “époque” mais au lycée voire au collège, on pourrait surement aller plus loin.

PS : le titre de cet article est une pâle copie de l’excellent livre de Salomé Saqué “Sois jeune et tais-toi”. Si je n’ai pas été d’accord avec tout (mais au moins 80% !), c’est très bien documenté, factuel, et serait salutaire pour bon nombre de mes tout jeunes aînés  (je suis déjà un vieux vis-à-vis du bouquin. VDM).

crédit : Jared Chulski, FBAA

3. Transformation et sobriété pour l’Equerre d’Argent 2023

En novembre, chaque année, il n'y a pas que le beaujolais nouveau qui fait son retour. Il y a aussi le prix Goncourt (je pourrais vous en parler également pendant des heures !). Et il y a l'Equerre d'argent, Prix de la revue AMC, créé en 1960 et qui récompense chaque année des équipes d’architectes pour une de leurs œuvres. Vous allez me dire que le sujet est facile (un peu comme l’immobilier dans les grandes villes dans les grands hebdos papiers chaque année), et… Vous aurez raison. J’ai eu 2 coups de cœur cette année, bien évidemment subjectifs. Mais comme c'est ma newsletter, je fais ce que je veux (et rien que pour ça, l’écrire me procure un vrai plaisir 😊).

Le premier est lauréat de la catégorie “activités”. C'est un peu mon quotidien et donc mon premier focus. Il s'agit de la construction d'un bâtiment pour des fonctions d'atelier thérapeutique et d’hôpital de jour, le Centre Gilbert Raby. Conçu par Tolila + Gilliland, Atelier d’Architecture, ce qui frappe, c'est bien sûr les matériaux employés, juste équilibre entre de la brique de terre crue et une structure en bois, mise en œuvre de façon simple, efficace, et pourtant élégante et intemporelle. La conception permet aussi un gradient thermique qui régule la température naturellement (process qu’on retrouve de plus en plus et qui permet de jouer avec l’inertie de pièces “tampons”). J’apprécie enfin la transparence sur le surcoût et qui de nouveau, dans ce palmarès, peut expliquer la proportion de donneurs d’ordre publics.

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