🌟 Sous la crise, l'espoir (?) / n°18

Avant toute chose, merci à vous toutes et tous qui me lisez ! L’enchaînement MIPIM, vacances, mais surtout, beaucoup de travail et déplacements, ne m’ont pas permis de tenir mon numéro plus tôt. En espérant que vous ne m’en tiendrez pas rigueur et que vous apprendrez au moins une chose dans ce nouveau numéro, bonne lecture ! Et si celle-ci vous a plu, n’hésitez pas à la faire suivre à 1, 2, 5 contacts 😊🙏

1. Des lumières dans la nuit

Dans le climat de marasme, d’attentisme, voire de défaitisme de certains (d’autres ont passé un MIPIM “exceptionnel”, je vous rassure), des initiatives sortent du lot. C’est le cas de la Nuit de l’Action qui revenait pour la 2e édition le 3 avril dernier. Sous l’égide de la fondation Palladio et organisée, entre autres, par l’Université de la Ville de Demain, c’était l’occasion de revenir sur 10 actions menées par des équipes public / privé afin de propulser des idées qui “marchent” et qui peuvent se traduire à court et moyen termes par des actions concrètes pour mieux construire.

Sans faire un récapitulatif exhaustif des actions mises en lumière (très bon dossier de presse facile à lire ici pour les plus curieux), soulignons en 3 (comme toujours, très subjectivement !) :

• Bâtir une filière d’excellence hors site en France : c’est sans doute l’une des mesures qui a été le plus “visible” au cours des derniers mois. Sur le papier, cette filière qui permet de construire en avance, en dehors du site de chantier, des “pièces “du puzzle à réaliser, ne présente que des avantages. À titre strictement personnel, j’ai hâte de voir l’étendue des possibles en termes architecturaux (pour l’instant, une forte reproduction des motifs semble nécessaire) et dans la rénovation pour la rendre réversible (on pourra consulter le gros travail de Canal architecte, entre autres, sur le sujet).

• Concevoir et diffuser la méthode low tech : c’est l’antagonisme du moment entre des immeubles toujours plus connectés et un retour au bon sens constructif, à la simplicité de modèles qui faisaient école par le passé. Certain(e)s n’y croient absolument pas, convaincu(e)s que seule l’innovation technologique peut répondre aux défis écologiques. Un premier rendu est attendu en septembre 2024 que l’on suivra avec attention.

• Développer une alliance foncière avec et pour les villes moyennes : Constat simple prononcé par le maire de Saint Dizier : aucune construction de logement neuf sur sa commune depuis plusieurs dizaines d’années. À 1420€ / m² le prix de vente moyen, c’est compliqué de construire. L’idée paliative : réaliser une alliance avec des villes franciliennes pour partager les risques pour le promoteur entre 2 opérations. Beaucoup d’acteurs dans la salle attendent de voir les modalités. Mais je partage à 100% le besoin de dynamiser les villes moyennes.

Ce qu’on en retient : le format des équipes, les thèmes très concrets, la facilité relative de mise en œuvre sont autant de gages de succès de cette initiative. À surveiller de près et à appuyer. La soirée s’est terminée par des remerciements appuyés et mérités à Bertrand de Feydeau dont une phrase résonnait fort (en tout cas pour moi) : “Il n’y a pas d’action commune sans énergie spirituelle”.

2. ZAE, moche et méchante

L’article de 2010 sur la France “moche” par Télérama est toujours d’actualité, 14 ans après. Le nouveau numéro de la revue “Traits urbains” revient sur les différentes mesures mises en place par des collectivités et acteurs privés pour transformer d’importantes friches.

D’abord un constat : 1500 zones commerciales répertoriées en France, la plupart construites entre 1960 et 1970, que beaucoup critiquent aujourd’hui mais qui concentrent encore 72% des dépenses dans les magasins. Également, des ZAE (zones d’activités économiques), elles aussi accueillant de très nombreux travailleurs à travers le territoire, avec là encore, un urbanisme historique “contestable”. 62% d’un panel de 582 maires expliquaient en janvier avoir des problématiques de “transformation” de ces ZAE, et 58% expliquaient en même temps ne plus avoir de place pour accueillir d’activité au sein de ces zones.

La ZAN (Zéro Artificialisation Nette) place ces zones (voire friches) sur le nœud des territoires : concilier les secteurs à très fort étalement géographique et ceux de tensions fortes, mal irrigués par les infrastructures. 2 éléments à retenir de cette transformation qui doit s’opérer (si vous n’en êtes pas convaincus, allez faire un tour sur la ZAE de Courtabœuf où j’ai passé les premières années de ma carrière professionnelle) :

• D’abord, l’association très fréquente avec un opérateur commercial qui a généralement les plus gros fonciers, les plus chers, et dynamise clairement la zone (on parle de “locomotive”). Citons les cas de Frey ou Carrefour qui mettent en place des outils financiers et juridiques pour maîtriser et piloter efficacement des terrains et repenser un secteur en changeant d’échelle. À partir de là, redessiner un bout de ville devient plus naturel.

• Ensuite, la très forte difficulté à faire bouger les choses pour cause de (ô surprise !) lourdeur de la réglementation. L’exemple cité plus haut du plateau de Saclay avec Courtabœuf le montre. Il faut la collaboration de l’état, de la région, du département, de l’établissement public d’aménagement, des communes mais aussi des acteurs privés pour faire bouger les choses … sur 10 ans. En regardant ce qui a été construit sur ces emplacements il y a seulement 15 ans, désormais totalement rincé, cela interpelle.

Ce qu’on en retient : la “France moche” pose la question plus générale de la France des territoires, de la France en dehors des centralités urbaines, de zones qui ont été essorées par des urbanismes successifs aléatoires, desquels la préservation de la planète était exclue. Mais c’est un vivier d’attractivité, un réservoir de foncier quasi illimité qu’il faudra apprendre à exploiter pour les années qui viennent (cf. Saint Dizier plus haut).

Bonus track : le prix de la France moche. Des pépites à voir qui font rire ou pleurer !

3. Ras la tonte !

Le retour du printemps, c’est aussi, pour ceux qui habitent en banlieue et plus loin, le retour du doux bruit de la tondeuse le dimanche matin. Oui sauf que non. Il ne faut pas !

D’abord, si on peut, il faut éviter d’avoir de grandes étendues gazonnées. Oui, c’est pratique pour les enfants (je plaide coupable) mais cela reste un immense désert pour la biodiversité. Non seulement, les endroits non tondus pullulent de bestioles mais en attirent d’autres. Laissez pousser votre gazon et à moins d’être sur un sol PARFAIT, vous aurez primevères, pâquerettes et j’en passe. Aspect au passage pas si inutile que ça pour décorer des espaces publics …

Ensuite, la tonte “différenciée” est quant à elle un excellent moyen pour lutter contre la sécheresse. Testée et approuvée : même par longue période sans pluie, l’herbe reste verte plus longtemps et cela évite les peintures vertes qui non, ne sont pas un mythe. En gardant l’eau de rosée plus longtemps, ce sont de très bons réservoirs à fraîcheur. Chez Kaufman & Broad (instant auto promo !), une analyse des risques liés au changement climatique (inondation, sécheresse, vagues de chaleur, etc.) est effectuée sur tous les sites de projets pour les prendre en compte dans la conception des bâtiments. Chaque projet est passé au crible de l’outil R4RE développé par l’Observatoire de l’Immobilier Durable. Et concrètement, les pelouses sont évitées au profit d'une végétation sur 3 strates.

Et d’un point de vue purement pécuniaire, ne serait-ce pas là un bon moyen pour les collectivités de réduire les coûts d’entretien au profit de bonnes pelouses fraiches et tendres dont nous aurons, chaque été, de plus en plus besoin ?

Ce qu’on en retient : un super visuel dispo ici fait par le portail Santé Environnementale de Franche Comté reprend ces idées. Nous sommes (comme souvent ici) à la périphérie de l’immobilier, mais pas que. Là encore, cela touche les sujets d’utilisation de l’espace, d’aménagement du territoire voire de santé publique.

One More thing : pour ceux qui pensent que c’est un truc de bobo en maison (why not ?), vos enfants seront tout de même ravis de tomber sur toutes les ressources du CPN qui semble lié au portail eSAT cité plus haut. Si vous ne savez pas comment les motiver pour aller profiter des forêts …

4. Les bureaux à la croisée des chemins

Le titre était accrocheur (le bureau, sans solution ou 100 solutions ?), le panel, ultra qualitatif. L’événement professionnel du 23 avril 2024 “BIG UP” produit par Business immo a offert des insights précieux sur l'avenir de l'immobilier de bureau. Data, débats, absence de langue de bois étaient au menu. Rapide tour d’horizon.

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